7월 31일 시행된 ‘주택임대차보호법’ 정부도 알고 있는 분쟁 소지… 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입에 따른 방문상담소 개설, 분쟁조정위원회 확대 설치 등 혼란

7월 31일 시행된 ‘주택임대차보호법’ 정부도 알고 있는 분쟁 소지… 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입에 따른 방문상담소 개설, 분쟁조정위원회 확대 설치 등 혼란

서민이 안심하고 사는 주거환경조성을 국정과제로 정한 정부가 7월 31일 주택임대차보호법, 일명 임대차3법을 도입했다. 

정부의 입장은 계약갱신청구권과 전월세상한제는 10여 년 전부터 논의되어 오던 과제라고 덧붙이며 현정부 내 제도 도입을 위해 국회, 학계, 시민단체 등과의 협업을 추진해 결실을 맺었다고 밝혔다. 그러나 현재 많은 분쟁이 예상되는 건 피할 수 없는 현실이다. 

정부도 정책을 발표하면서 “앞으로, 계약갱신청구권과 전월세상한제가 시장에 안착할 수 있도록 조속히 관련 해설서를 제작·배포하고, LH·감정원 지역 사무소에 방문상담소 개설, 분쟁조정위원회 확대 설치 등을 이행하겠습니다”라고 밝힌 것은 임대인과 임차인 사이에 분쟁의 소지가 많음을 인정하고 있다고 봐도 과언이 아니다. 상담소를 개설하고, 분쟁조정위원회를 확대 한다는 것 자체가 이미 개설된 주택임대차보호법이 분쟁의 여지를 담고 있다고 인정하는 부분이 아닐까.

한편, 정부는 개정 주택임대차보호법의 시행과 관련하여 새 제도에 따른 일부 혼선을 우려하는 부분에 대해 정부는 “괜찮다”는 입장이다. 7월 31일 시행된 주택임대차보호법과 관련된 정부의 입장 전문을 통해 임차인 입장에서, 임대인 입장에서 꼼꼼하게 체크하자. 


[입장전문] 
① 첫째, 개정 주임법 시행 후 집주인과 임차인이 이전 보다 더 많은 협의를 하는 것은 새 제도 시행에 따른 “자연스러운 일”입니다.

개정 주임법의 계약갱신청구권 도입으로 임차인에게는 희망하는 경우 1회의 계약 갱신(최대 2년)을 할 수 있는 권리가 생겼습니다.

개정 전에도 실제 현장에서는 집주인과 임차인간 협의를 통해 계약기간을 연장해왔으나, 갱신여부의 결정은 오로지 집주인의 의사결정에 의해서만 좌우되었던 것이 사실입니다.

이제 계약갱신청구권 및 전월세상한제(갱신시 임대료 증액제한 5% 제한)가 도입되었기 때문에 임차인은 거주기간 연장을 위한 권리를 주장할 수 있게 되었습니다.

결국, 집주인과 임차인은 보다 균형잡힌 권리관계 아래서 각자의 권리 주장을 통해 임대차 계약기간의 연장을 협의할 수 있게 되었으며, 이러한 상황에서 양자 간 의견교환은 자연스러운 것입니다.

이를 두고, ‘전쟁의 시작’, ‘평화관계의 종식’ 등으로 과장되게 표현하는 것은 바람직하지 않습니다.

다만, 제도시행 초기로 집주인과 임차인이 자신의 정확한 권리와 의무를 알아야 하므로, 정부는 신속하게 개정 주임법에 대한 해설서를 배포하고, 지자체 및 유관기관과 공조하여 다양한 방법으로 정확한 정보를 전달하기 위해 노력하겠습니다.

② 둘째, 개정 주임법 시행으로 집주인의 재산권은 침해되지 않습니다.

계약갱신청구권제도가 시행되어 집주인이 자신의 주택을 매도할 수 없게 되었다는 것은 사실과 다릅니다.

집주인이 임대를 놓은 상황에서 주택을 제3자(매수인)에게 매도하는 것에 아무런 문제가 없으며, 기존 집주인과 임차인의 임대차 계약이 제3자(매수인)에게 승계된다는 것은 이미 주지의 사실입니다.

개정 전 주택임대차보호법 하에서도 임차인의 거주기간이 남아있는 경우 주택매도를 이유로 임차인을 내보낼 수 없었으며, 새로운 집주인이 매입한 주택에 입주를 원하는 경우 임차인의 잔여 거주기간을 모두 보장하고 난 후 매수한 주택에 입주할 수 있었던 만큼, 계약갱신청구권 도입으로 인해 달라지는 것은 없습니다.

한편, 토지거래허가구역 내에서 주택을 처분하려면 실거주자에게만 매도해야 하기 때문에 계약갱신청구권 도입으로 주택 처분이 어려워 졌다는 주장도 있으나, 계약갱신청구권이 시행되어도 집주인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 등에 한하여 계약갱신의 거절이 가능하므로 달라지는 것은 없습니다.

③ 셋째, 임차인의 정보열람 권한을 확대하여 허위 갱신거절에 대한 손해배상청구권 제도를 실효성있게 운영하겠습니다.

이번 계약갱신청구권 도입 시 집주인과 임차인의 균형잡힌 관계를 만들기 위해 집주인이 직접 거주를 희망할 경우 갱신을 거절할 수 있도록 하였습니다.

다만, 일부 이를 악용하여 임차인을 내보내는 것을 방지하기 위해, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 집주인이 제3자에게 임대한 사실이 발견되면 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있도록 하였습니다.

정부는 임차인들이 허위의 갱신거절로 인해 피해를 보지 않도록, 집주인의 직접 거주를 이유로 계약의 갱신을 거절당한 임차인이 계약갱신을 요구한 기간 동안 기존 임차거주 주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람할 수 있도록 하여 손해배상제도의 실효성을 높일 것입니다.

※ [현행] 임대인, 임차인, 소유자, 금융기관 등→ [개선] 갱신거절 임차인 추가


집주인이 제3자에게 임대하는 것이 어려워진다면, 손실을 감수하고 해당 주택을 2년여 동안 비어있는 상태로 두는 경우를 제외하고는 허위로 갱신을 거절하는 사례는 발생하지 않을 것입니다.

④ 넷째, 공공·민간 임대주택 공급이 줄어들지 않도록 하겠습니다.

계약갱신청구권 제도 시행 및 최근 추진 중인 부동산 정책의 실거주 요건 확대로 전세주택 공급이 줄 것이라는 주장이 있으나, 집주인이 실거주를 목적으로 해당 주택에 입주하려고 하는 경우 기존에 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 전세주택 총량에는 변함이 없습니다.

또한, 수도권 하반기 아파트 입주 예정물량*은 약 11만호로, 예년(9.4만호, ’15~‘19년) 대비 17.0% 많은 수준이며 서울도 하반기 2.3만호 입주 예정으로 예년(2.1만호, ‘15~’19년) 대비 많은 반면 이주수요는 예년 대비 적어 안정적인 수급상황을 보일 전망입니다.

* 수도권 하반기 입주(만호) : (‘15.下) 6.1, (’16.下) 7.8, (‘17.下) 11.8, (’18.下) 13.3, (‘19.下) 8.1


특히, 주거복지로드맵 이행을 통해 `22년 장기공공임대 200만호 확보, `25년 240만호를 확보하여 장기적으로 우리나라 전체 임차가구의 25% 가량을 공공임대주택으로 수용할 수 있으며, `24년 이후부터는 3기 신도시 입주 시작, 용산정비창·공공재개발 등 수도권 25만호 + α등 공급이 활발하게 이루어 질 것이며, 최근 주택공급확대 TF를 통한 공급물량이 더해지면 수급상황은 더욱 안정화될 것으로 기대하고 있습니다.

⑤ 다섯째, 지자체 별 임대료 상한율은 지자체 별로 충분히 검토하여 가급적 통일된 시기에 시행되도록 할 것입니다.

이번 주택임대차보호법 개정안에서 일률적으로 전국 5%를 우선 시행하고, 추후 필요시 지자체가 5% 이내의 범위에서 정하도록 한 것은 전월세시장의 신속한 안정을 위해서입니다.

지자체는 관할 구역별 주택수급 상황, 전월세 시장의 여건을 고려하여 필요한 경우 전국 기준보다 낮은 상한율을 적용할 수 있으며, 이를 위해 면밀한 검토가 필요한 것이 사실입니다.

다만, 모든 지역별 기준을 세세히 정하여 입법하기에는 지나치게 장기간이 소요되므로 전국적 기준을 우선 수립하고, 지역별 기준을 추후 설정하여 시장의 안정을 도모한 것입니다.

정부와 지자체는 지역별 상한 적용방안을 구체적으로 논의할 것이며, 시장의 혼란을 방지하기 위해 조례상 시행시기 및 적용례를 통일하는 방안을 검토 중인 점을 말씀드립니다.

정부는 이번 ｢주택임대차보호법 개정｣을 계기로 임차인이 폭넓게 보호받고, 임대인의 권리가 존중되는 균형잡힌 임대차 시장이 되도록 최선의 노력을 다하겠습니다.

아울러, 제도도입 초기의 혼선을 방지하기 위해 다양한 사례를 상정하고 구체적인 설명을 드리기 위해 노력하고 있습니다.



정부가 첫 번째로 개선된다고 한 것은 “집주인과 임차인의 자연스러운 협의”, “집주인과 임차인은 보다 균형잡힌 권리관계”가 된다고 했다. 다만, 제도시행 초기로 집주인과 임차인이 자신의 정확한 권리와 의무를 알아야 해 정부가 개정 주임법에 대한 해설서를 배포하고, 지자체 및 유관기관과 공조하여 다양한 방법으로 정확한 정보를 전달하기 위해 노력한다는 부분은 국민의 사유 재산에 대한 사업에 직접 개입한다는 것으로 보여진다. 

임차인에게 권리가 주어지는 부분은 개선되지만, 임차인에게는 의무만 이행하는 것으로 보여지는 것은 어쩔 수 없는 현재 개정법안이다. 

정부는 둘째로 개정 주임법 시행으로 집주인의 재산권은 침해되지 않는다고 밝혔다. 이 부분을 설명하는 것 자체가 개인 재산권에 침해다. 개인이 자신이 소유한 물건을 매도하는 부분에 대한 것으로 당연한 것인데 이 것을 허락한 듯한 뉘앙스의 정부 정책 설명은 어불성설이다. 

가장 문제가 되어 보이는 부분은 세번째로 임차인의 정보열람 권한을 확대한다는 점이다. 이것은 임차인이 허위 갱신거절에 대한 손해배상청구권 제도를 실효성 있게 운영하기 위한 방법이라고 했지만, 개인정보보호에 대한 법과 상충하는 부분이다. 

임차인이 되었다는 이유만으로 그 집에 다음에 누가 사는 지를 확인할 수 있는 것이 어떻게 가능한 것인지 이해가 불가능하다. 집주인이 사는지 안사는지 확인하기 위해 집주인의 가족관계를 알아야 하고, 또 집주인이 아닌 누군가 사는 지도 확인하다는 것 자체가 문제가 있어 보인다. 또한, 이런 확인을 위해 거주자를 연람할 수 있는 시스템을 갖춘다는 것 자체가 더 어이가 없는 경우다. 

그리고 주인이 아닌 사람이 살 경우 손해배상을 청구한다는 것 자체가 삶을 피폐하게 하는 과정이다. 일반인들이 손해배상 청구하고 하는 일들을 처리하기가 먹고 살기도 어려운 상황에 가능할지 분쟁의 소지가 없게 법을 개정해야지 법을 개정하고 분쟁의 소지를 만들어서 손해배상하고 지켜보고 고발하는 이 시스템은 도대체 무슨 시스템인지 이해가 되지 않는다. 

이 것을 정부는 현행 임대인, 임차인, 소유자, 금융기관 등이 관람 할 수 있는 것에서 갱신거절 임차인도 정보를 계속 확인할 수 있도록 추가한다고 밝혔다. 

그러면서 정부는 “집주인이 제3자에게 임대하는 것이 어려워진다면, 손실을 감수하고 해당 주택을 2년여 동안 비어있는 상태로 두는 경우를 제외하고는 허위로 갱신을 거절하는 사례는 발생하지 않을 것입니다”라고 하면서 허위 갱신을 하면 손해 볼 것이라는 협박아닌 협박을 하고 있다. 

그리고 정부는 “넷째, 공공·민간 임대주택 공급이 줄어들지 않도록 하겠습니다”라고 했다. 이게 무슨 주택임대차 개선법과 무슨 관계가 있을까 하는 점이지만, 깊게 들어가 보면, 정부는 사적인 공간에 임대해서 들어가는 임차인들에게 임대주택에 들어가라고 권하고 있는 꼴이다. 

또한, “계약갱신청구권 제도 시행 및 최근 추진 중인 부동산 정책의 실거주 요건 확대로 전세주택 공급이 줄 것이라는 주장이 있으나, 집주인이 실거주를 목적으로 해당 주택에 입주하려고 하는 경우 기존에 거주하던 주택은 다른 임차인에게 임대되므로 전세주택 총량에는 변함이 없습니다”고 말하지만, 법이 자연스럽게 그렇게 되도록 가는 것이라며 왜 손해배상 등의 이유로 다양한 문제를 해결할 또 다른 방법들을 제시하고 있는 것인지 의심된다. 

그냥 다 임대주택에서 살라고 하는 것으로 밖에 보이지 않는다. 이 정책, 이대로 좋을까…