* 토지 특성 2가지
1. 자연석 특성 - 비중이 높은 자연석 특성.
2. 인문적 특성 -용도의 다양성 정도만 기억
1. 자연석 특성
토지 자체가 지니고 있는 특성
불변적
물리적으로 불가능하다/없다
2. 인문적 특성
후천적 특성
가변적
경제적/용도적 가능하다/~수있다.
1. 자연적 특성 5가지
1) 부동성 - 이동이 불가능하다.
2) 영속성 - 감가가 불가능
3) 부증성 - 공급이 불가능
4) 개별성 - 대체가 불가능
5) 인접성 - 분할이 불가능 하다
감가 - 물리적 감가(마모,손상, 파손) , 경제적 감가(주변 시장성 떨어짐)
cf.토지는 경제적 감가가 된다.
2. 인문적 특성
1) 용도의 다양성 - '최유효 이용'을 해야한다(1등을 뽑아서 이용해 보자)
2) 병합/분할의 가변성
3) 위치의 가변성 -주변상황에 따라 달라진다.
* 1. 자연적 특성이 중요하다.
1) 부동성 - 이동이 불가능
- 시장이 국지화(지역마다 각각 시장이 형성, 남는 지역이 모자란 지역으로 못간다.)
- 임장(부동산이 움직이지 못하고 사람이 움직인다) 활동, 중보, 중개 활동
- 외부 효과(제 3자가 의도하지 않았고) , 지역분석(인접성)
- 입지론- 용도맞는 거 찾고, 부지 찾기(임장)
cf. 적지론 부지를 정하고 용도 찾기. 용도의 다양성- 최유효성.
2) 영속성 - 감가가 불가능
(작년에 시험이 나와서 이번에 안나올 것이다. )
- 재생산이론이 적용되지 않는다. (소모가 안되는 땅. 그래서 재생산이 반복이 안됨)
- 소유와 이용을 분리해서 임대차 시장, 재고 시장 활요/ 토지는 무한대/
- 가치 보존력이 뛰어남. 투자재로서 사랑받는다
- 장기, 장래, 예측
3) 부증성 - 공급이 불가능
- 토지는 물리적 공급은 안된다. 예외가 없다. 물리적 공급곡선은 수직이다 - 부증성
- 경제적(용도적) 공급은 가능하다. 용도전환 공급 가능, 우상향 - 용도의 다양성
cf. 토지(국토) =40 ->50개가 안된다. 물리적 공급 안됨. 40개 안에서 움직인다.
농지 10
택지 10 =토지가 부족하다, 택지가 부족하다. =경제적 공급/용도적 공급으로 늘릴 수 있다.
임지 10
바다 10 (공유 수면매립/간척사업 = 매립지/몰입지) - 바다가 늘어나도 물리적 변경이 되었다 보지 않는다.
cf. 바다도 이미 토지로 잡혀있다. 바다가 육지로 바뀌지, 예외가 있다? 물리적 공급이 안됨. 용도 전환. 땡! 바다도 이미 포함.
표) 공급이 변치 않는다. 물리적 공급곡선. '수직'이다 .완전 비탄력적이다.
각 분야별로는 경제적 공급. 우상향 곡선. 공급을 늘릴 수 있다. 전체 중에서 변경.
*부증성 때문에 일어나는 일
- 생산비 법칙이 적용되지 않는다.
- 희소성이 있어서 집약적으로 이용. 건물이 고층화. (cf.조방화:낮게)
- 수급조절이 잘 안되고, 균형가격 형성이 안된다.
*토지에는 재생산 이론 안됨. - 영속성
*생산비 법칙이 적용 안됨. - 부증성
4) 개별성 - 대체가 불가능
토지는 위치에 따라 이질적이다. 대체가 안된다.
'1물 1가의 법칙'스타벅스 아메리카노 가격 같음
- 토지는 일물일가의 법칙이 성립하기 어렵다.
- 개별화, 독점화 , 개별분석
- 원리 이론 도출 곤란, 비교 곤란/ 대조하는 것이다.
(비슷한 것 비교, 너무 다른 건 대조)
부동산 고가성 - 구매자금 축적하는데 오래걸린다. 금융부채 ,
*부동산의 속성은 잘 안나온다.
부동산의 속성 = 부동산의 소유권의 공간적 범위. 소유권이 미치는 범위와 미치지 않는 범위(항공권 등).
*개발권 양도 제도 ! 부동산 수요 공급 이론/
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